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2020年04月08日 星期三
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低成本融资助地王回潮 龙头房企今年不差钱

西宁门户网      http://xn.xbmhw.com/    发布时间:2013年6月6日   来源:中国证券报
 近日抢地大战轮番上演,一二线城市地王频出,房企不惜重金拿地,“面粉贵过面包”的势头愈演愈烈。业内人士指出,今年以来万科等大型房企资金面日渐好转,银行贷款、信托、境外发债等渠道的融资成本均较去年有明显下降,“不差钱”的房企拿地做多积极性高涨,或进一步强化房价上涨预期。
  开发商押宝地王 土地出让收入飙升
  楼市及土地市场预期趋乐观,加之大型房企资金面宽裕、融资成本下降,开发商加紧攻城略地。5月22日,北京大兴区三宗土地公开挂牌出让,成交金额达到35.22亿元,创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高,其中旧宫地块楼面地价突破2.2万元/平方米。5月30日,北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价,竞得北京市通州区台湖镇一地块,楼面地价达到每平方米13601元,而4月之前,该区域地价不过每平方米五六千元,地价已经翻倍。
  5月23日,广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地,扣除保障性住房面积之后,两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块拍出46亿元的高价,刷新了上海今年以来总价“地王”纪录。在此之前,上海浦东新区世博园地区两幅地块均拍出高价,一幅地块更以每平方米40079元的单价创下上海近三年来楼面地价新高。
  开发商不惜重金砸向土地市场。仅北京一地,今年前5个月的土地收入已超过600亿元,接近去年全年的卖地收入。中原地产研究中心数据显示,前5月京沪广深4个一线城市,土地出让金合计高达1411.8亿元,比2012年同期的314.4亿元上涨350%。
  研究院研究员朱光指出,今年5月10个典型城市土地出让金收入为669.9亿元,环比4月份增长64%,同比2012年5月大增392.6%,创出了2008年以来同期土地出让金收入的新高。这主要是近期地方政府积极推地,房地产企业资金较为宽松,导致各地土地成交进一步活跃。
  一些大型房企资金情况全面好转引起广泛关注。上海房地产研究院发布的房企资金报告显示,今年一季度全国房地产开发企业资金链整体表现为偏松状态,这也是自2010年第三季度以来,房地产开发企业资金链首次告别紧张状态,步入“偏松”区间。
  开发贷持续输血 信托融资成本大降
  土地市场火爆折射出的是今年开发商资金链的全面好转。今年以来由于货币政策整体宽松,房地产行业不断回暖,开发商通过各种渠道的融资成本全面下降。
  一季度社会融资总量大增,新增人民币贷款同比去年增加3000亿元,大量新增资金进入房地产领域。从信贷流向来看,增量资金主要以个人按揭贷款和开发贷款形式为房地产“输血”。一季度房地产开发企业到位资金中,银行贷款增量4586亿元,同比增长18%。
  在实体经济较为疲弱的大背景下,资质良好的房地产开发商,再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”。上海一家上市房企财务总监表示,今年以来银行纷纷主动找开发商,贷款利率较去年明显下降,利率通常不会超过基准利率的1.1倍,房企也开始利用低利率贷款替换之前的高利率贷款,完成债务结构调整。
  某国有股份制银行信贷经理表示:“今年以来房地产开发贷的需求极为旺盛,购房者的强力支撑也让银行放贷时更有底气了。”一家小银行信贷部人士直言,虽然明面上房地产开发贷没有增加,但是银行会通过一些其他的操作方式放款。在当前情况下,房企的利润率依旧远高于其他行业,楼市回暖之后房企抗风险能力也大大提高。
  宜信财富投资部一位投资经理透露,目前银行的开发贷对于房企项目的门槛有所放宽,通常四证齐全,自有资金达30%,具备二级以上资质的房企就具备获得贷款的资格。如果房企在满足了以上“432”资质后还是无法从银行方面获得贷款,那也可以通过信托融资。信托融资的成本也大幅降低。
  Wind资讯数据显示,从去年12月开始,地产信托产品平均收益率明显下降,目前降至8%-9%左右,而2011年开发商资金链最紧张时地产信托收益率普遍超过15%。上海一名信托经理告诉中国证券报记者:“去年以来,房地产信托收益率就一直下降,去年上半年一笔信托通常能做到12%的收益率,今年不少产品只有8%了,这表明开发商的融资成本大幅下降。”
  以近期发行“华融信托万方发展特定股票收益权”的集合信托产品为例,信托资金用于开发企业旗下“香河未名1898”二期A区后续建设,100万元到300万元投资额的年化收益率仅为8.5%。
  用益信托工作室的研究员分析,5月份以来成立的房地产信托的平均收益率低于9%。预期收益率的普降,一方面是因为货币政策放松,资金成本下降,开发商的资金链有所好转;另一方面是因为楼市回暖,投资者对楼市的风险预期有所好转,开发商融资风险溢价有所降低。
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